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(资料图片)

土拍回归

昨日，一块土地的挂拍打破了郑州楼市的一池静水，让业内人士纷纷侧目。毕竟，近年来郑州房地产市场的低迷早已让大家心无波澜，土拍市场的冷更是让人提不起什么关注的兴趣，此时，一地块挂拍遭抢，还溢价9%拍出，着实是新闻一件。下面，一起来看看这宗地何以能打破郑州楼市长久以来的平静~

6 月20日 ， 郑州出让经开老城区一宗住宅土地，郑政经开出〔2023〕8号（网）地块。 要说 郑政经开 出〔2023〕8号（网），其实是 2021年与2022年间 反复两次登场后又黯然离场 的郑政经开出〔2021〕036号（网）。

如今，36号地调整指标更名为郑政经开出〔2023〕8号（网）后再次登台，最终，经过近半小时角逐，由河南众设置业有限公司以38613万元的成交价收入囊中，折合楼面价7096元/㎡，每亩单价1183万元，溢价率9%。

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地块在哪？指标如何？

据悉，该地块位于经开区经开第四大街以东、经南六路以南，使用面积21766.79㎡，约合32.65亩，70年城镇住宅（50年地下交通服务场站用地），1.0＜容积率＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%。起始价35413 万元，熔断价40613万元。综合考量该地块规划设计条件及周边新建商品住宅销售价格，该地块后期毛坯限价16000元/平米，精装限价18400元/平米。

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逆势拿地者何许人也？

据了解，河南众设置业有限公司成立于2018年，位于河南省鹤壁市，是一家以从事房地产业为主的企业。企业注册资本3000万人民币，股权信息显示该公司为2013年成立的河南万祥置业有限公司全资子公司，背后股东为自然人。万祥置业在鹤壁开发的项目有“两府四苑”，即万祥六合府、银基王府、万祥紫荆苑、紫竹苑、紫薇苑、紫苑，无延期交付，比较稳健，客户整体反响也还不错。

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地块溢价被摘，魅力何在？

区位优。8号地在三环内，经开主城区，地段非常不错。特别是，南邻南三环高架，西边是机场高速和中州大道，东侧是东三环高架，距离地铁12号线圣佛寺站600米，与郑州地铁1/3/5/8号线均有换乘，出行非常方便。相比主城区内堵堵堵的交通常态，实在是非常爽的存在了。

配套优。周边可谓是学校林立，地块西侧为郑州交通技师学院、经开实验小学、经开一中（原郑州85中），北侧为经开第五中学和经开区世和小学。地块西北侧两公里为郑州第七人民医院。对于当前家长对孩子教育方面的焦虑和竞争白热化而言，教育资源的丰富无疑是加分项。而随着大家对健康的重视度的提升，能够就近就医对于该地块而言无疑也是锦上添花的。

价格低。2021年与2022年间该地块反复两次登场后又黯然离场，当时的综合限价是20500元/㎡，起始总价为51242万元，起拍楼面价是8118元/㎡。而此次挂拍，该地块的综合限价为18400元/㎡，起始总价为35413万元，起拍楼面价是6508元/㎡。限价下降了2100元/㎡，起始楼面价下降了1610元/㎡。价格的降低，让该地块性价比更高，毕竟，旁边的金茂未来府2021年政府给出的综合限价还在22614元/㎡。

容积率低，舒适度高。2021年该地块容积率是2.9，现在变成2.5，比隔壁金茂越秀未来府的2.99还要低，容积率下降0.4，舒适度增加。这对于后期产品销售而言，更具竞争力。特别是当前市场刚需产品逐渐饱和，改善性产品需求增加，2.5的容积率于开发企业而言，更符合市场需要，也更易于操盘。并且该地块是纯净地，不牵扯任何安置房开发。

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地块有何缺陷？

首先是地块小，比较狭长，未来小区内部景观的可施展空间不大。其次是临高架，有噪音，虽然紧邻南三环，交通确实方便，但临路楼栋的噪音和粉尘干扰确实无法避免 。再者，周边居住环境不算好，东侧和南侧厂房较多 。

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周边项目分布如何？

目前经 开老城在售项目不多，主要 楼盘有四个 ： 保利天珺、绿城诚园、金沙湖高尔夫观邸、越秀金茂未来府。

保利天珺，已经是尾盘了，主要剩余140㎡以上大户型，现在均价17500元/㎡，8号地入市之前，保利天珺大概率也清盘了。

绿城诚园，在售房源很多，甚至还有3栋楼没有加推，准备卖现房的节奏，现在整体均价18500元/㎡。

金沙湖高尔夫观邸，目前在售的还是七期，剩余房源不多，均价16000元/平米，外立面已经做好了一部分，效果还是非常不错的，很惊艳，是路过就想多看两眼的程度。另外项目后期地块的规划也已经出来，规划的全是4-5层的洋房，再加上该项目本身就主打的是居住环境，价格肯定要比七期贵。

金茂越秀未来府，主城区非常难得的大社区，产品非常不错，由央企金茂、国企越秀联合开发，整体均价18000元/㎡左右，大户型更贵一些。

此次土拍的8号地，跟金茂越秀未来府地块紧挨着，后期配套基本上共享，就看万祥带来什么样的产品了。

虽然此次拿地的是来自鹤壁的小开发商，比较意外，不过也侧面说明地市还是有许多有实力、小而美的开发企业在默默耕耘地产行业的。另一方面，行业以往的大佬，一些已经推出舞台，而近年来，反而出现了许多地市开发企业进军郑州的事件，这也验证了行业正在洗牌这一事实。所以，对于整个房地产行业，我们倒不必太过悲观，这只是一个行业的自然发展和更替。

无论如何，此番的地市开发商溢价拿地，对郑州市场以及接下来的土拍来说是个好消息，对行业也是一剂强心剂！无论如何，鹤壁开发商万祥首次入郑，我们大家还是一起期待吧！

来源： 综合整理，图源郑州米宅及网络，文中具体项目数据仅供参考，最终以开发企业公布为准

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